Forum de Questions / Réponses
ACHETER UN BIEN IMMOBILIER EN VEFA AU MAROC
(Vente en l’État Futur d’Achèvement)
L’achat d’un appartement ou d’un local en cours de construction présente des risques particuliers. Avant de s’engager, l’acquéreur doit effectuer plusieurs vérifications et s’assurer que le contrat respecte les dispositions de la législation marocaine relative à la VEFA.
1. Vérifier la propriété du terrain
Avant toute signature, il faut vérifier que le terrain sur lequel sera construit l’immeuble appartient bien au promoteur immobilier / vendeur, ou que celui-ci dispose légalement des droits lui permettant de réaliser et de vendre le projet.Il convient notamment de demander une copie du titre foncier et de vérifier son identité, sa superficie ainsi que la qualité du propriétaire.
2. Vérifier la situation juridique du terrain
Il faut vérifier auprès de la Conservation foncière que le terrain n’est pas grevé de droits réels ou de charges susceptibles de compromettre l’opération :hypothèque au profit d'une banque ;saisie conservatoire ou autre mesure judiciaire ;servitudes ;privilèges ou autres droits réels ;éventuelles inscriptions au titre foncier.Le contrat préliminaire doit notamment mentionner le numéro du titre foncier ainsi que les droits, charges et servitudes grevant l'immeuble.
3. Vérifier l’existence des garanties prévues par la loi
Le promoteur doit fournir les garanties prévues par la réglementation applicable à la VEFA, notamment une garantie de remboursement des sommes versées par l’acquéreur en cas de non-exécution du contrat, ainsi que, selon le cas, une garantie d’achèvement des travaux ou une assurance.Il faut demander les références précises de cette garantie et en obtenir une copie.
4. Vérifier le permis de construire
Le contrat préliminaire de vente en VEFA ne peut être conclu qu’après l’obtention du permis de construire.Il convient donc de vérifier le numéro et la date du permis de construire et de s’assurer que le projet commercialisé correspond bien au projet autorisé.
5. Vérifier les plans et le cahier des charges
L’acquéreur doit vérifier attentivement :les plans d’architecture ;les plans portant la mention « ne varietur » ;les plans de béton armé ;le cahier des charges ;la superficie et la configuration du logement ;les prestations et équipements prévus ;les parties communes ;les éventuelles places de parking, caves, terrasses, jardins, etc.Le logement livré doit correspondre aux documents contractuels et au cahier des charges.
6. Faire figurer précisément le prix et les caractéristiques du bien dans le contrat
Le contrat préliminaire de vente doit notamment préciser le bien vendu, sa situation, sa superficie approximative, le prix de vente définitif, les modalités de paiement ainsi que le délai de livraison.Il est fortement recommandé de faire figurer de manière précise toutes les caractéristiques et prestations convenues : matériaux, équipements, revêtements, sanitaires, menuiseries, climatisation, parking, parties privatives et communes, etc.
7. Vérifier le délai de livraison
Le délai contractuel de livraison doit être clairement indiqué dans le contrat.Il est également prudent de prévoir les conséquences d'un éventuel retard : indemnités de retard, pénalités ou autres conséquences contractuelles, dans les limites prévues par la loi.
8. Faire inscrire une prénotation à la Conservation foncière
Lorsque l’immeuble est immatriculé, l’acquéreur peut demander une prénotation sur le titre foncier lorsque le montant des avances versées dépasse 50 % du prix de vente.Cette prénotation permet de conserver provisoirement les droits de l’acquéreur jusqu’à l’inscription du contrat définitif de vente. Le contrat définitif bénéficie alors d’un effet rétroactif à compter de la date de la prénotation.Attention : il ne s’agit donc pas exactement d'une inscription « dès le paiement de la moitié du prix », mais d’une faculté liée au dépassement de 50 % des avances versées.
9. Respecter l’échelonnement légal des paiements
La loi encadre les versements effectués par l’acquéreur en fonction de l’avancement des travaux.En l’état actuel du dispositif, l’échelonnement maximal est le suivant :5 % lors de la conclusion du contrat de réservation ;5 % lors de la conclusion du contrat préliminaire, soit 10 % lorsque aucun contrat de réservation n’a été conclu ;10 % au lancement des travaux ;60 % répartis en trois phases correspondant à l’avancement des travaux :achèvement des travaux de fondations jusqu’au niveau du rez-de-chaussée ;achèvement du gros œuvre de l’ensemble de l’immeuble ;achèvement des travaux de finition et obtention du permis d’habiter ou certificat de conformité ;20 % lors de la conclusion du contrat définitif de vente et de la remise des clés.Ainsi, le schéma « 10 % à la signature + 10 % au démarrage + 60 % au fur et à mesure + 20 % à la remise des clés » correspond à la logique du dispositif lorsqu’il n’y a pas de contrat de réservation préalable.
10. Ne jamais effectuer de paiement avant le contrat approprié
Tout paiement effectué avant la signature du contrat préliminaire de vente, ou du contrat de réservation lorsqu’il est utilisé, est susceptible d’être frappé de nullité conformément aux dispositions applicables à la VEFA.
11. Vérifier la forme du contratDepuis la réforme législative intervenue en 2026, le contrat préliminaire de vente en VEFA doit être établi par acte authentique, sous peine de nullité.Il est donc particulièrement important de faire examiner le contrat par le professionnel habilité qui reçoit l’acte avant de procéder à tout versement important.
12. Avant la signature définitive et la remise des clés
Avant de payer les derniers 20 %, il convient de vérifier notamment :l’achèvement réel des travaux ;la conformité du logement aux plans et au cahier des charges ;l’obtention du permis d’habiter ou du certificat de conformité, selon le cas ;l’existence du règlement de copropriété, lorsqu’il y a lieu ;la conformité des parties communes ;la disponibilité des équipements et prestations prévus au contrat.Un procès-verbal de réception / remise des clés doit idéalement être établi en mentionnant les éventuelles réserves constatées.
En résumé
Avant d’acheter un bien en VEFA au Maroc, il faut principalement vérifier :Titre foncier → propriété et charges → permis de construire → plans « ne varietur » → cahier des charges → garanties → contrat préliminaire → prix définitif → délai de livraison → échéancier légal → prénotation à la Conservation foncière → conformité du bien → contrat définitif et remise des clés.
FAQ
Questions fréquentes
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